Buena fe contractual

Pregunta: Tenemos un contrato de compraventa de un inmueble. Se establece un plazo de entrega de 28 meses desde la obtención de la licencia de obra. A su vez, se pacta que el incumplimiento de las obligaciones por parte del vendedor traerá como consecuencia la devolución al afectado de las cantidades hasta entonces abonadas junto con un 10% de interés. Tal y como plantea actualmente el constructor / promotor se ha obtenido licencia de unas parcelas que no son las que han vendido a los ahora reclamantes pero les ofrecen cambiar el objeto de contrato sin alzar el precio a pesar de que en principio salen perjudicados (el nuevo piso consta de más metros cuadrados). ¿Cuánto plazo se puede dar para que obtengan la licencia? ¿Hay criterios legales / jurisprudenciales para considerar que están incurriendo en mora? ¿Se puede entender que la oferta que han hecho les exime de la resolución puesto que plantea una solución a la situación de falta de entrega del bien?

Respuesta: Más que de un plazo concreto para obtener la licencia de obra, y al que nos tengamos que atener para entender la mora, o no, a la hora de cumplir los plazos, deberíamos hablar de la diligencia necesaria para realizar las gestiones necesarias de obtención de la licencia en cumplimiento de la condición recogida en el contrato.

Es decir, si bien el otorgamiento de la licencia corresponde a la Administración, hay que tener en cuenta que dicho otorgamiento necesita de una acción previa del constructor, y esto sí depende de su exclusiva voluntad. Por lo que, si existe un retraso en la obtención de la licencia que pueda ser achacado a una actuación pasiva, o poco diligente por parte de la constructora, sí nos encontraríamos ante una mora.

En cuanto a si la oferta realizada puede afectar a la resolución, entendemos que no, ya que estamos hablando de la entrega de una cosa distinta a la pactada. Una cosa es que exista su ofrecimiento, y que este ofrecimiento sea valorado por la parte cumplidora, y otra cosa es que afirmemos que con esta acción existe cumplimiento, que, lógicamente, no existe, ya que el objeto del contrato es distinto (independientemente de que sea de mayor calidad).

Art. 1258 del Código civil

AVISO: La respuesta a esta consulta es responsabilidad del equipo jurídico de BAS Asesores Abogados.